03-6000300 
החלטתם להיות אנשי עסקים ולקנות דירה לצורך השקעה. חסכתם במשך שנים ואפילו לקחתם הלוואה למימון הרכישה וזאת במחשבה שההכנסות מדמי השכירות שתקבלו יכסו את מימון המשכנתא ואולי אף יישאר כסף לחיסכון. אך לפניכם סוגיה לא פשוטה, על מנת לממש את השקעתכם, עליכם למסור את הדירה עליה שילמתם ממיטב כספכם, לאדם זר. להלן מספר עצות למשכיר הדירה, כיצד להגן על השקעתו.
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
כבר עתה ברצוני להזהיר כי טרם נמצאה הנוסחה בה ניתן להגן על ההשקעה ללא חשיפה מינימאלית, אך בבדיקות שונות ובקבלת בטחונות נכונים, ניתן וחשוב לצמצם את הסיכון.
זהות השוכר – לעניות דעתי זו הנקודה החשובה ביותר!
בטרם תפקידו את הנכס היקר שלכם בידי זר, ודאו היטב מיהו השוכר; עיסוקו; מטרת השכירות; אני ממליץ ללקוחותיי אף לנסות ולקבל המלצות על השוכר מבעלי דירות קודמים. כמו כן, לא להתבייש ולבקש תלושי שכר, על מנת לוודא שרמת ההכנסה של השוכר יכולה להצדיק את דמי השכירות ובנוסף תקבלו מידע בנוגע למקום וסוג עבודתו.
תבקשו לראות ולצלם את תעודת הזהות של השוכר ותוודאו שמי שמופיע בתעודה הוא אכן השוכר.
ביטחונות: כפי שציינתי בכתבה קודמת (קישור) על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר ואת פינויו מהמושכר, יש לוודא כי ברשותכם בטחונות מתאימים.
לאור זאת אני ממליץ כי כבר בתחילת המשא ומתן, פרטו את דרישותיכם למתן בטחונות וודאו כי השוכר יכול לספק לכם ביטחונות אלו.
ערבות בנקאית – הינה ערבות אשר הבנק בו מתנהל חשבונו של השוכר, מתחייב כלפיכם לשלם סכום כסף עם דרישה. סכום הערבות תלוי בשווי הנכס ובתקופת השכירות וכמובן ביכולתו של השוכר להעמיד ערבות שכזו.
היתרון בערבות בנקאית היא במהירות המימוש. להבדיל מביטחונות אחרים, בהם נדרשת התערבות של בית המשפט ו/או הוצל"פ, על מנת לממש ערבות בנקאית יש לפנות לבנק בבקשה והוא חייב להיעתר לה.
החתמת ערבים - ביטחון נוסף הוא להחתים ערבים על שטרי ערבות אשר יהיו ערבים לכל התחייבויות השוכר ע"פ ההסכם. לפני החתמת הערבים יש לבדוק את זהותם, לבקש אף מהם תלושי שכר על מנת לוודא שהם יכולים לפרוע את חובותיו של השוכר בשעת הצורך.
חשוב להחתים את הערבים על ההסכם עצמו בנוסף לשטרי הערבות.
מימוש שטר הערבות מחייב פנייה לערכאות משפטיות דבר אשר מאריך את זמן הטיפול בהפרה, מאידך, שליחת התראה לערבים על כך שהשוכר מפר את תנאי השכירות, יגרור בוודאי פעולות לחץ מטעמם על השוכר, שיפרע את חובו או שיפנה את הנכס.
צ'ק ביטחון
צ'ק הביטחון הוא צ'ק רגיל, לכל דבר, למעט העובדה שכתוב עליו צ'ק ביטחון.
בדר"כ יהיה נקוב סכום בשיק אך גם שיק "פתוח" יכול להתקבל. כתיבת צמד המילים "ביטחון בלבד" בשיק, אינו גורע מכשרותו של השיק ומהזכות של בעל הדירה להפקידו בבנק.
במידה והשיק יסורב על ידי הבנק, בעל הדירה יכול לפנות להוצל"פ לצורך מימושו.
שטר חוב
שטר חוב הינו התחייבות בכתב מאת השוכר לתשלום סכום בעתיד. החיסרון בשטר החוב לעומת השיק הוא שלא ניתן להפקידו בבנק אלא להגישו לביצוע להוצל"פ. היתרון בשטר החוב על פני השיק הוא שניתן להוסיף סכומים כגון הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות נוספות.
חשוב שיהיה בידי המשכיר שטר שכזה מאחר וביצועו בהוצל"פ מהיר יותר, בדר"כ, מאשר לנהל תביעה חוזית כנגד השוכר, במקרה של הפרה.
בעבר ניתן היה לקנות שטר חוב בחנויות ספרים אולם אני ממליץ לערוך אותו ולמלא אותו כדרישות החוק, לאחר התייעצות עם עו"ד, על מנת למנוע טענות בנוגע לכשרותו.
שיקים מראש
בנוסף לביטחונות האמורים לעיל, אני ממליץ לבקש מהשוכר שיפקיד בידיכם את כל השיקים עבור מלוא תקופת השכירות מהסיבות הבאות:
1. מקל על הגביה ולא תצטרכו לבזבז זמן ותחנונים שהשוכר יואיל בטובו לרשום לכם שיק.
2. הנכם אוחזים בידיכם שיקים, אשר במידה ויסורבו על ידי הבנק, תוכלו להגישם לביצוע ללשכות ההוצל"פ ותחסכו זמן רב בניהול תביעה כספית רגילה.
שיקים לחברת חשמל, תאגיד המיים ועד הבית, עירייה וכד'
אני ממליץ להחזיק בידיכם בנוסף לכל האמור, שיקים של השוכר, ללא ציון סכום ותאריך וזאת לטובת הגופים האמורים וזאת לצורך ביטחון בתשלום חובות השוכר בעת עזיבתו.
יש לציין בהסכם השכירות את דבר מתן הביטחונות ולקבל אישור מראש בהסכם מאת השוכר להשתמש בשיקים אלו.
פעמים רבות, שוכרים טובים אינם מסוגלים להעמיד את כל הביטחונות עליהם המלצתי, ולעיתים תנאי השוק מכתיבים אחרת, עליכם לזכור, כי כל ויתור שלכם מגדיל את החשיפה שלכם לסיכון.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'.
הכתבה אינה מהווה רשימה מלאה ואינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך
