03-6000300 
החיים הדינמיים ומורכבות החיים בבית המשותף, מזמנים לנו אירועים אשר אם לא היו כואבים לאחד, ומשגעים את השני, היו יכולים להוות תסריט לתוכנית בידור מוצלחת. כך ניתן למצוא בבית המשותף, את השכן החושק בנוף הנמצא דווקא בצד ללא החלון בדירתו,ולכן החליט לפתוח חלון לדירה, כמובן בקיר החיצוני של הבית ובבית השלישי גר השכן מהקומה העליונה, הרואה כי הגג לא מנוצל ע"י השכנים ולכן החליט לרצף את הגג ולהפוך אותו ל"מרפסת גן" עבורו.
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
את מיטב כספנו אנו משקיעים ברכישת הדירה בה אנו חיים, אך ככל שנשתדל למצוא את הדירה עם המפרט המיטבי עבורנו, את השכנים שלנו בבית המשותף, בד"כ אין באפשרותנו לבחור, למרות שדווקא הם יכולים להשפיע אם הבית אותו בחרנו יהיה לנו "גן עדן", או שמא הייסורים אשר נעבור עימם, יובילו אותנו היישר לגן עדן.
המחוקק היה ער לאפשרויות אלה, לכן קבע את מסגרת הכללים לפעילות הבית המשותף בפרק מיוחד בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק זה. במסגרת החוק, מורה החוק על אפשרויות מינוי / בחירת נציגות הדיירים – הלא היא ועד הבית, אשר תנהל את ענייני הבית המשותף. על הרכב הנציגות ודרך בחירתה כתבתי בכתבה הקודמת – לעשות קישור.
על מנת שענייני הבית המשותף יתנהלו כנדרש והנציגות תדאג להחזקתו התקינה של הבית המשותף, מורה החוק כי בסמכות הנציגות לגבות דמי ועד מהדיירים בכל חודש וכי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.
חיוב הדיירים נעשה לפי יחס שטח רצפת הדירה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, אלא אם נקבע בתקנון הבית המשותף שיעור השתתפות אחר.
מה לעשות דייר מסרב לשלם מיסי ועד?
החובה לשלם מיסי ועד מצויה בחוק. משמע, המסרב לשלם את מיסי הועד מפר הוראה חקוקה וניתן להגיש כנגדו תביעה אזרחית הן בבימ"ש השלום והן בפני המפקח על המקרקעין באמצעות עורך דין מקרקעין. מנסיוני, ניהול התביעה אצל המפקח הינו דבר פשוט ומהיר יחסית לניהול התיק בבימ"ש רגיל. ע"פ הפסיקה, גם אם דייר חושב שהטיפול בענייני הבית הוא לא לרוחו (הגנן אינו מגנן מספיק או מנקה המדרגות משאיר כתמים...) עדיין חייב הוא לשלם את תשלומי הועד והדרך הנכונה בה הוא יכול להלין על התנהלות הועד, היא במסגרת אסיפת הדיירים ולא בפעולות מחאה שעלולות לפגוע בכל הדיירים.
האם אפשר לחייב דייר להשתתף בתשלום עבור שיפוץ חדר המדרגות או הלובי?
ע"פ חוק המקרקעין, במידה והשיפוץ הינו עבור "החזקה תקינה" אשר משמעה: שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות ולא מדובר בתשלום עבור תוספות כגון מרפסות או דברים שלא היו קיימים, נדרשת לכך החלטה של רב הדיירים בבניין. במידה והתקבלה החלטה כאמור כדין, היא מחייבת את כולם לרבות אלו שהתנגדו.
במידה והדייר עדיין מסרב ללא כל נימוק סביר, אני ממליץ לפנות למפקח על המקרקעין.
מה לעשות עם דייר שמחליט לפתוח חלון נוסף בקיר המשותף?
התקנון המצוי קובע: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשוים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות...".
יתרה מכך, כבוד השופט גולדברג פוסק בע"א 93/84 שלמה קדמי ואח' נ' יערי קווין ואח' כי התקנת מזגן על הקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש הציבורי, המצריכה את אישור האסיפה הכללית של הדיירים.
סעיף אחר בתקנון עוסק בפגיעה ברכוש הפרטי ומורה כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת ".
ועל כך פוסק בית המשפט המחוזי בתל אביב כי פגיעה בדירה אינה צריכה להיות דווקא פגיעה פיסית, אלא די במעשה שיש בו להשליך על איכות החיים של המשתמש בה. כך עשויה להוות פגיעה ב"ערכה למשתמשים בה" יכולה להיות פתיחת חנות בבית המשותף או פתיחת משרד.
הפתרון בכל אלה הוא לכתחילה הידברות והדו שיח בין השכנים, גם אם במסגרת האסיפה הכללית. פתרון אחר למחלוקת בין השכנים, הוא הגשת תובענה למפקח על המקרקעין הנמצא בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) באזור בו נמצא הבית המשותף.
על ההליך בפני המפקח במאמר הבא.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'.
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
