03-6000300 
קניתם דירה במיטב כספכם, שיפצתם אותה, ריהטתם אותה והשכרתם אותה לזוג נעים ונחמד - הכל בכדי לקצור פירות מהשקעתכם. להפתעתכם, לאחר מספר חודשים, התברר שהזוג כלל לא נחמד, הם מפסיקים לשלם את דמי השכירות בטענה "שהם במצב כספי לא טוב" ובעת שהגיע מועד הפינוי, הם מחליטים להשתקע בנכס, כבשלהם, בטענה "שאין להם לאן ללכת".
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
הסיפור האמור אינו המצאה פרי דמיונו של המחבר אלא לצערנו, ניתן לומר, כי בשנים האחרונות קיימת תופעה בה שוכרים מחליטים באופן שרירותי לחדול ולא לשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות ומסרבים להתפנות מהדירה.
איך מתמודדים עם השוכר הסורר?
אי תשלום דמי השכירות, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות (גם אם העניין לא הוזכר במפורש בהסכם), המקנה לבעל הדירה את הזכות לבטל את החוזה , לפנות את השוכר הסרבן ואף לתבוע פיצויים.
מובן שגם סיום תקופת חוזה השכירות, מחייבת את השוכר לפנות את המושכר ובשעה שהוא מסרב, קיימת זכות לבעל הנכס לפנותו בעזרת עורך דין נדלן .
בטחונות וערבויות
בטרם פונים להליכים משפטיים כנגד השוכר יש לבדוק אלו בטחונות מעניק הסכם השכירות לבעל הנכס כגון, ערבויות, שטרות וכד' ובמידה וקיימים כאלו, יש לפעול לממשם כנגד השוכר ו/או הערבים. פעולה שכזו סביר להניח שתפעיל לחץ על השוכר ואולי אף תגרום לו לפנות את המושכר.
ניתוק חשמל והחלפת מנעולים
לקוחות רבים אשר פונים אליי בשאלה האם מותר להם לנתק את החשמל או להחליף מנעול על הדלת, נענים על ידי שהפסיקה אסרה התנהגות מעין זו.
על פי פסיקת בתי המשפט לבעל הנכס אסור לעשות דין לעצמו ובניתוק החשמל ו/או החלפת המנעול יש בכדי להצביע על התנהגות כוחנית אסורה ועשיית דין עצמי, אשר עלולה אף להשית פיצויים כנגד בעל הנכס.
תביעת פינוי
לאחר שמיציתם את ההתנהלות למול השוכר לרבות התכתבויות ושיחות בע"פ, הדרך החוקית היחידה שנותרה לצורך פינויו היא פנייה לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר.
לאור ריבוי התביעות בנושא וכניסיון להילחם בתופעה, נחקקו בדצמבר 2008 תקנות, המקילות על הגשת התביעה לפינוי שוכר וקיצור זמן ניהולה.
על מנת להגיש תביעת פינוי, יש להכתיר את כותרתה במילים: "תביעה לפינוי מושכר", יש לפרט את הטיעונים וכבר בשלב זה לצרף את כל הראיות שאתם מעוניינים להגיש.
על השוכר להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לו התביעה ולכתב הגנתו יצרף גם הוא את טיעוניו וראיותיו.
על בימ"ש לקבוע דיון לא פחות מ 30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה.
מובן שבמידה והשוכר לא יגיש את כתב הגנתו, יהיה זכאי המשכיר לפסק דין כנגדו.
הדיון בתובענה מתקיים כדיון בסדר דין מהיר, משמע, הדיון יסתיים ביום אחד (בדר"כ) ובית המשפט ייתן את פסק דינו לא יאוחר מ 14 יום מתום הדיון!
תביעה מסוג זה, מוגבלת אך ורק לצורך דיון בפינוי השוכר וחל איסור לשלב בתביעות אלו נושאים נוספים כגון פיצויים – נקבע כי את תביעת הפיצויים זכאי בעל הנכס להגיש בנפרד.
משמעות קיצור התקופה על פי התקנות החדשות היא, שבזמן קצר יחסית של כ 3 חודשים, אתם יכולים לאחוז בידכם בפסק דין הקובע כי על הדייר לפנות את הדירה.
האם בכך הסתיימה הפרשה?
לא בטוח.
במידה ולמרות פסק הדין, ממשיך הדייר בשלו ולא מפנה את הדירה, החוק אינו מאפשר לכם לפעול בעצמכם אלא עליכם לפעול באמצעות רשות האכיפה והגבייה הלא היא ההוצאה לפועל. הליך שיארך מספר חודשים נוספים.
סיכום
אין ספק כי עיסוק בהליכים משפטיים לפינויו של דייר, אינו עיסוק מהנה במיוחד, דורש השקעה של זמן ומשאבים ועגמת נפש רבה.
לפיכך, אני ממליץ כי בטרם תחתמו על הסכם השכירות, תתייעצו עם עורך דין המומחה בתחום על מנת שימליץ לכם על כלים להגן על השקעתכם.
על בטחונות וערבויות בהסכמי שכירות, ארחיב בכתבתי הבאה.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
