סוכה בבית המשותף

04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים

הפסיקה אינה עושה הנחות למי שגורם נזקים לרכוש המשותף, כמו גם למי שמנסה להשתלט על שטחים ברכוש המשותף לשימושו הפרטי, ברם נראה כי בניית סוכה בחג הסוכות לא תיחשב השתלטות על שטח משותף והכל כמפורט להלן:

שימוש סביר בשטחים משותפים

אפשר לומר כי סוגיה דומה לבניית סוכה ברכוש המשותף, נדונה בבית משפט העליון (ע"א 549/73), שם ביקשו מספר בעלי דירות לעשות שימוש בחלקת חצר מרוצפת להחניית מכוניותיהם, כאשר חלק מבעלי הדירות בבית התנגדו לכך. הפרשה הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון אשר פסק כי אם אין יעוד מוגדר, בתקנון או בהחלטה מפורשת של אסיפת דיירים, המגדירה שימוש מסויים לחלקת חצר, אין בעל דירה חוטא כאשר הוא עושה שימוש סביר ורגיל בחצר הבית, בתנאי המקום והזמן ובתנאי שאיננו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים. בית המשפט סייג את החלטתו, בתנאי שאין במעשה משום תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף .

לפיכך, ניתן ללמוד בהתאמה, כי דייר יוכל לבנות את סוכתו על גג הבית או בחצר המשותפת אשר אין להם יעוד מיוחד, מאחר וסוכה בחג הסוכות מהווה "שימוש רגיל וסביר בתנאי המקום והזמן".

הסוכה הגזולה

אדגיש (למרות שאינני נציג הרבנות), כי הבונה סוכה לא רק כאלמנט חברתי, אלא רואה בה גם צורך מסורתי-הלכתי, ראוי לו להיזהר להלכה המורה כי " יוצאין בסוכה שאולה אבל לא בסוכה גזולה " ובגדר סוכה גזולה, תהיה הסוכה שנבנתה על קרקע שאינה של הדייר. לכן לדעת חלק מפוסקי ההלכה צריך לקבל אישור מהעירייה כאשר בונים סוכה על המדרכה מחוץ לחצר מאחר והיא מהווה קרקע "רשות הרבים" (לכן בירושלים ובחיפה הקפידה הרבנות המקומית לבקש היתר ראש העירייה לבניית סוכות ברה"ר).

בניית סוכה בשטח ייעודי בחצר

גם לדייר בבית משותף בו יש החלטות על ייעוד השימוש בחצר המשותפת או שהתקנון מייחד שימוש בחצר או בגג, לדוג' לצורך גינת נוי, חנייה, יש פתרון. בית המשפט העליון פסק (ע"א 815/81) כי, בעלי דירות בבית משותף יכולים להסכים ברב יחסי על ייחוד שימוש ברכוש המשותף לחלק מבעלי הדירות.

לכן, יוכל הדייר לבקש את הסכמת בעלי הדירות האחרים, ורוב בעלי הדירות יכול לאשר את בניית הסוכה גם בשטח משותף שיש לו יעוד מסוים כ"חניה" , "גינה", "פינת משחקים" וכד'.

יודגש כי אין בהסכמה זו זכות קניינית במקרקעין, אלא זמנית בלבד ולפיכך אין בה משום פגיעה בזכויות הקניין של הדיירים האחרים.

על תום לב ויחסי שכנות הוגנים

עם זאת, ראוי שהן הדייר הרוצה לבנות סוכה והן הדייר שרוצה להתנגד לכך יפעלו בהתאם לאמור בסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 המורה כי: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהם כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר". וכלשונו של נשיא בית המשפט העליון דאז אהרון ברק ב רע"א 6339/97: " עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם" . לכן, ראוי כי הבונה את הסוכה, בין אם באישור ובין במקרים כאמור לעיל שאין צורך בקבלת אישור השכנים, יזכור כי גם לדיירים האחרים זכויות ויבנה את הסוכה באופן שאינו פוגע בזכויותיהם של האחרים. לדוגמא:

יזכור מה הן "שעות המנוחה", הן כאשר הוא בונה את הסוכה והן בעת ישיבתו בסוכה, כאשר הוא שר "זמירות" או מארגן מפגש חברים.

כך גם, אם הוא מעשן, ראוי שיוודא שהוא לא הופך להיות מטרד לדיירי הדירות בקומה הראשונה שמעליו.

ומה עם החשמל ?

האם רשאי הדייר להשתמש בחשמל מהרכוש המשותף (חדר המדרגות) ? חוק המקרקעין כמו גם ה"תקנון המצוי" אינם עוסקים בסוגיה זו. עם זאת, סעיף 59ח בחוק המקרקעין מורה כי דייר רשאי - ללא קבלת אישור אך לאחר מסירת הודעה מסודרת, להפעיל מנגנון המאפשר הפעלת תאורה בשבת מבלי לחלל את השבת ובלבד שישלם את עלות המכשיר, ההתקנה והשימוש. מכך ניתן ללמוד כי אם אפשר להעריך ולדעת מה שווי השימוש בחשמל והדייר ישלם שווי זה לנציגות הבית, יוכל "לקחת" חשמל מחדר המדרגות. שימוש בחשמל מחדר המדרגות או מהחצר מבלי לקבל רשות ומבלי לשלם עבורו לנציגות, יכול להוות "מצווה הבאה בעבירה" הן מבחינת החוק והן מצד ההלכה. לכן המלצתנו לקבל מראש את אישור הדיירים לחיבור החשמל בסוכה למערכת המרכזית של הבית ולסכם את נושא העליות מראש.

לסיכום:

ראוי שהסוכה לא תהווה מחלוקת או גורם למחלוקת, אלא תשמש דרך להזמין "אושפזין" מדיירי הבית האחרים וידעו הלולב והאתרוג ההדס והערבה לחבור לחבורה אחת.

חג שמח!

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום נדל"ן ובתים משותפים