03-6000300 
יום בהיר אחד, החלטתם לבקר בגג הבניין של ביתכם המשותף ולהפעתכם הרבה נגלה לכם כי בגג הבית המשותף ניצבת לה במלוא הדרה, אנטנה סלולארית. בירור שערכתם העלה כי חברת סלולאר, בעלת האנטנה, אף משלמת שכירות לאחד מדיירי הבניין אשר לו דירה בקומה העליונה. נשאלת השאלה מה המשמעות החוקית להצבתה של אנטנה סלולארית שכזו על גג הבית המשותף? ומה ניתן לעשות.
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
בשנים האחרונות חברות הסלולאר משתמשות בגגות של בתים ומבנים שונים ברחבי הארץ לצורך הצבת אנטנות סלולאריות. הן עושות זאת על ידי השכרת שטחים תוך מתן דמי שכירות טובים בלשון המעטה למשכירים את בתיהם.
נדגיש כבר עתה כי בכדי להציב אנטנה סלולארית יש לקבל היתר כדין תוך עמידה בתנאים קפדניים, אשר מטרתם לשמור על שלום הציבור, כאמור ב"חוק הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ו-2006".
מכאן, שבשלב ראשון בו גילתם אנטנה שפועלת בגג הבית המשותף, או בכל מקום אחר, יש לבדוק האם יש לאנטנה היתר כדין, הן במשרד לאיכות הסביבה או בועדה המקומית לתכנון ובנייה שבעירכם. במידה ואין לאנטנה היתר, יש להגיש תלונה.
רכוש פרטי לעומת רכוש משותף
יש להבחין באם הגג עליו מוצבת האנטנה הינו רכוש פרטי או רכוש משותף לכלל הדיירים.
ברב הבתים המשותפים הגג הינו חלק אינגרלי מהרכוש המשותף.
על מנת להצמיד את הגג או חלקו לאחת מהדירות, הפסיקה קבעה כי יש לרשום את ההצמדה כאמור בתקנון הבית המשותף ובכל מקרה להודיע לכל רוכשי הדירות, בהסכם המכר ובתשריט המצורף אליו, על ההצמדה.
לצורך הצבת אנטנה סלולארית על גג פרטי, נדרש קבלת היתר ע"פ חוק הקרינה הבלתי מיינת ואת אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, מאחר ומדובר על הצבת מבנה לכל דבר ועניין.
מעבר להיתרים, אין כל מניעה להצבתה למעט כמובן נושאים שעל בעל המקרקעין לבחון לרבות ירידת ערך, איכות הסביבה וכד'.
שימוש רגיל או חורג
ככל והגג הינו רכוש משותף לכל הדיירים, יש לבחון האם הצבתה של אנטנה סלולארית בגג הבניין מהווה שימוש רגיל או חורג במקרקעין.
כפי שהסברתי בכתבות הקודמות, אם אין ייעוד מוגדר לרכוש המשותף, בתקנון או בהחלטה מפורשת של אסיפת דיירים, בעל דירה אינו חוטא כשהוא עושה שימוש סביר ורגיל ברכוש, בתנאי שאינו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים.
לעניות דעתי הצבתה של אנטנה סלולארית על גג בניין, מהווה שימוש חורג ברכוש המשותף ולא שימוש רגיל עקב אופי השימוש (מסחרי) ובהיותו ענין קבוע ולא זמני כדוגמת בניית סוכה. לאור זאת, מאחר ומדובר בשימוש חורג במקרקעין העניין טעון הסכמת כל בעלי הדירות.
העניין כמובן נתון לפרשנותו של בית המשפט ושאלה בנושא עלתה לדיון בבית משפט השלום בת"א.
בגלגול הראשון של הפרשה, הציבו הנתבעים אנטנה בגג הבית המשותף לאחר קבלת היתר. לאחר שהדיירים הביעו התנגדותם בפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית המשפט ביטל את ההיתר משום שכאמור, לא התקבלה ההסכמה המלאה של הדיירים כנדרש . הנתבעים לא התייאשו וקיבלו היתר להתקין אנטנות בגג הפרטי שלהם, אולם, חלק שולי מהאנטנה היה מחובר למעקה שנחשב לרכוש משותף.
בית המשפט קבע כי הצבת החיבורים במעקה שנמצא בתחום רכוש המשותף היא בגדר שימוש רגיל וסביר אשר אינו משנה את הזכויות של יתר הדיירים ברכוש המשותף.
(ת"א 70404--06 שרה רם ואח' נ' ששון דרור ואח').
אנו למדים שכאשר מדובר בהצבת אנטנות בשטח הרכוש המשותף אין מנוס מלקבל הסכמה מלאה של כל הדיירים אולם, אם מדובר בסיטואציה בה רק חלק מהאנטנה (כבלים לדוג') ממוקם בשטח הרכוש המשותף, זהו שימוש סביר במקרקעין ולכן לא מוכרחים לקבל את הסכמת הדיירים.
לסיום אציין כי ניתן למצוא באתר המשרד לאיכות הסביבה מידע עדכני אודות קיום אנטנות ברחבי הארץ.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
