03-6000300 
בחגים שעברו עלינו לטובה המוני אזרחי ישראל התקבצו בבתי כנסת בכל רחבי הארץ . את ערבי החג קידמו תפילות מיוחדות, ואת יום הכיפורים ליוו צלילי השופר. על מנת להגיע לבית הכנסת הקרוב למקום המגורים, ישנם אנשים אשר הולכים מאות מטרים ולעומתם ישנם אשר מכתתים רגליהם והולכים קילומטרים רבים. נשאלת השאלה: האם ניתן להתארגן ולהקים בית כנסת או כל בית תפילה אחר בבניין בו אנחנו גרים?
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
השאלה עלתה לדיון בפני בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (תיק 2630/09 מדינת ישראל נ' פיליפ דולמן (עמ"ק) ירושלים).
מדובר היה בדירה בבית מגורים אשר חלק ממנה הוסב לשימוש כבית כנסת.
הנתבעים טענו כי לא מדובר בשימוש בבית כבית כנסת. לדבריהם, מניין המתפללים מצומצם והוא מתכנס רק בשבתות כאשר משך הזמן הארוך ביותר הוא שעתיים בתפילה של שבת בבוקר. כמו כן, אין רב, גבאי, ריהוט אופייני לבית כנסת או ארון קודש, ולמעשה אף סממן של בית כנסת. הם הוסיפו לציין כי התפילות נערכות בתוך חדר אחד מתוך ארבעת חדרי הדירה.
בית המשפט ׁ(כבוד השופטת תמר בר- אשר צבן)ׂ דחה את טענת הנתבעים בקובעו כי: "אין רשימת מאפיינים סגורה ההופכת מקום לבית כנסת. ככלל, אם במקום מסוים נעשה שימוש קבוע לתפילה במניין, גם אם הדבר נעשה רק ביחס לקבוצה קטנה, מוגדרת ומצומצמת, די בכך כדי לקבוע כי נעשה שימוש במקום לבית כנסת, והדבר מחייב היתר מתאים.
מהו ההיתר?
סעיף 1 לחוק התכנון והבניה מורה כי שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש שלא בהתאם לשימוש שהותר בהיתר הבניה או שימוש בניגוד לתכנית החלה על הקרקע.
למעשה ייתכנו מקרים בהם שימוש יהיה חורג למרות היותו תואם את התכנית החלה על הקרקע, מאחר ואינו נכלל בהיתר בניה שניתן לבניין.
לכן, ככל והשימוש "בית כנסת" אינו נכלל בהיתר הבניה, יהיה בהפיכת דירה בתוך בניין מגורים משום שימוש חורג - עבירה פלילית (ס' 204 לחוק התכנון והבניה).
עם זאת, בחינת הפסיקה מלמדת, כי בתי המשפט אינם מחפשים מאפיינים מיוחדים ל"בית כנסת" – כמו רב, ארון קודש וכד', אלא די היה להם שהיה מדובר בתפילה מאורגנת בזמנים קבועים.
עולה מהאמור, כי לו דיירי בניין יחליטו לארגן לעצמם "מניין סגור" רק לדיירי הבית, באופן שאינו יתפרש כשימוש קבוע ברכוש כבית כנסת, ייתכן ולא יהיה בכך משום "שימוש חורג".
חשוב להדגיש, כי גם אם צלחנו את מסוכת חוק התכנון והבניה, בנושא ההיתר, עדיין יש לזכור כי לדיירים הנוספים בבניין קיימות זכויות קנייניות ברכוש המשותף שבבית.
כפי שכבר ראינו בעבר, בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהם כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר.
האם ניתן להקים בית כנסת ברכוש המשותף?
במידה ועברנו את המשוכה העוסקת בחוק התכנון והבנייה והתקבל היתר לשימוש חורג, נראה כי בית כנסת כאמור יוכל לקום ברכוש המשותף אך ורק לאחר הסכמת אסיפת הדיירים בנוגע לייחוד השימוש ברכוש המשותף כאמור בחוק המקרקעין.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
