נציגות הדיירים בבית המשותף

04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר בין יתר הוראותיו גם את התנהלותו של הבית המשותף. במסגרת חוק זה, מורה החוק על אפשרויות מינוי / בחירת נציגות הדיירים – הלא היא ועד הבית.

מה תפקידה של הנציגות?

לנציגות שני תפקידים עיקריים:

"שר הפנים" – הסדרת מערכת היחסים בתוך הבית, וקביעת הוראות וכללים לניהולו – בין בעצמה ובין באמצעות "האסיפה הכללית".

"שר החוץ" – הנציגות היא המייצגת את הדיירים כלפי גורמים מחוץ לבית – ספקי מוצרים ו/או שירותים, רשויות החוק, בתי משפט וכד'.

בדר"כ, לצורך ייצוג הדיירים, על נציגות הדיירים היה לקבל ייפוי כח מכל אחד ואחד מהם. ברם, דרישה זו תביא לקשיים רבים בניהול הבית. לפיכך סעיף 69 בחוק המקרקעין בא להקל על האמור ומורה כי " הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות" . סעיף זה בחוק, מורה כי הנציגות מעצם בחירתה ו/או מינויה ע"י המפקח, הינה מורשה של כל הדיירים בכל הקשור לניהול הבית המשותף. לפיכך, מהווה הנציגות ישות משפטית עצמאית לדיירים (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הביתהמשותף ברחוב רבי עקיבא 77 לוד).

הנציגות משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

תפקידה של הנציגות כה חשוב ומהותי, עד כי החוק מורה כי ככל והדיירים לא בחרו נציגות, או בחרו נציגות אשר אינה מתפקדת, רשאי המפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות לבית המשותף ואף לנקוב שכר לנציגות ממונה זו, אשר יהווה חלק מהוצאות הבית המשותף, המוטל על הדיירים לכסותו.

כיצד נבחרת הנציגות?

הנציגות נבחרת ע"פ הוראות התקנון של הבית. ככל ולבית אין תקנון מיוחד והוא מנוהל בהתאם ל"תקנון המצוי", תיבחר הנציגות ע"י האסיפה הכללית של הדיירים, כאשר לכל דייר או נציגו יש קול אחד בהצבעה, ולא משנה מה גודל דירתו!!!

הרכב הנציגות – הנציגות יכולה להיות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. כאשר בנציגות יותר מחבר אחד, תבחר הנציגות את אחד מחבריה לגזבר.

תקופת כהונתה של הנציגות היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. הדיירים רשאים לבקש אסיפה כללית שלא מן המניין להחלפת הנציגות או לשינוי הרכבה.

החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

חובות הנציגות

בחינת הפסיקה מלמדת כי המפקח על רישום המקרקעין ו/או בתי המשפט, רואים את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות, כך שדייר בבית רשאי לתבוע מהנציגות טיפול במערכותיו ואחזקת מערכות הבית באופן בו יוכל גם הדייר הבודד ליהנות מהמערכות השונות.

לפיכך ניתן לומר, כי הועד אחראי על אחזקת הבית, על כינוס אסיפות דיירים לצורך קבלת החלטות על דרך ניהול הבית ועל אחזקתו.

הועד אחראי על גביית כספי "ועד הבית" – לפי חלקו של בעל דירה באחזקת הבית המשותף. כאשר על הגזבר האחריות על ניהול הכספים – לרבות, הוצאת קבלות, קבלת חשבוניות להוצאה, עריכת דוח כספי אחת לששה חודשים הכולל פירוט הכנסות, הוצאות ופירוט ההשקעות שעשנו בכספים שהצטברו. הגזבר יבקש מהאסיפה הכללית לאשר את פנקס ההכנסות וההוצאות של הבית. למותר לציין כי על הגזבר לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף.

מי קובע את גובה התשלום?

גובה התשלום למסי ועד הבית נקבע באסיפה הכללית והוא תלוי ברמת התחזוקה של הבית המשותף ובשירותים שונים שעשויים להיות בו כמו מעלית, חדר כושר, בריכה משותפת וכד'.

לסיכום:

לנציגות הדיירים תפקיד חשוב בהתנהלות הבית המשותף. במקרים רבים ובמיוחד בבתים בעלי דירות רבות, מחליטים הדיירים כי אין באפשרות הנציגות לטפל בכל ענייני הבית וממנים לצורך הניהול השוטף חברת ניהול.

מאחר והנציגות פועלת לצורכי הבית המשותף כאישיות משפטית ומאחר ובכל בניין ישנם "חכמולוגים" שמחפשים להתחמק מתשלומים אלו ואחרים, אני ממליץ לנהוג בשקיפות מלאה, לנהל פרוטוקלים מסודרים ולקבל מפעם לפעם ייעוץ משפטי מגוף מוסמך, בדבר דרך ההתנהלות.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום נדל"ן ובתים משותפים