03-6000300 
אתם מתעוררים לכם יום אחד בביתכם המשותף, שותים את הקפה של הבוקר, יורדים במעלית, מפנים מבטכם לעבר החניה ומגלים כי אחד הדיירים התקין על הקיר המשותף של הבניין מנוע גדול של מזגן. אותו דייר מפעיל מסעדה בקומת הקרקע של הבניין והשתלט כבר לפני מספר שנים על השטח בין העמודים (הקולונדה) השייך לרכוש המשותף וכעת הוא צריך להגביר את הקירור של מטבח המסעדה וחיפש מקום להתקין בוא המנוע. מה עושים?
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
חוק המקרקעין, קובע כי רכוש משותף הינו— כל חלקי הבית המשותף מלבד מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.
החוק מוסיף וקובע כי בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
כלומר, יש לבחון בשלב ראשון האם המקום אליו פלש הדייר מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק.
במידה והתשובה חיובית והדייר אינו מעוניין לפנות מרצונו את השטח אליו פלש או את המתקן אותו התקין, ניתן לפנות לקבלת סעד משפטי הן מהמפקח על הבתים המשותפים והן מבימ"ש.
כמו כן, ניתן אף לקבל צו מניעה באופן דחוף על מנת למנוע מהפולש להמשיך ולבצע פעולות נוספות ברכוש המשותף.
ברצוני להעיר, כי על מנת שתצליחו בתביעתכם לקבלת צו מניעה, עליכם לפעול ללא שיהוי ולראות לבית המשפט או למפקח על המקרקעין כי פעלתם וביקשתם את התערבותו, מיד כשהתגלתה לכם עילת התביעה.
בתי המשפט מתייחסים בחומרה לדיירים אשר חומדים לעצמם חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. בית המשפט העליון פסק אף הוא במקרים דומים וקבע כי: "אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עדכדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם".
מעבר לאמור, התפתחה מגמה חדשה לאחרונה בפסיקותיו של בית המשפט והיא פסיקת פיצויים, בנוסף לפינוי, כנגד הדייר הפולש, עבור דמי שימוש ראויים על השימוש ברכוש המשותף בתקופת הזמן בה החזיקו ללא היתר.
לצורך תביעה זו יש לכמת את שווי זכות השימוש וניתן להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמכים.
התיישנות:
על תביעת פינוי של פולש לרכוש המשותף, נפסק כי עצם שהייתו של הפולש בכל זמן נתון בשטח המריבה, מחדשת בכל פעם את עילת התביעה ולכן, אין התיישנות.
לעניין תביעת דמי השימוש הראויים, מדובר בהתיישנות של 7שנים ממועד השימוש הבלתי חוקי. כלומר, דייר אשר השתמש במשך 10 שנים ברכוש המשותף שלא כדין, ניתן לסלקו אך ניתן לתבוע ממנו דמי שימוש רק בעבור 7 השנים האחרונות.
לאחר שדנו בפעולות כיצד ניתן לסלק דייר פולש, נשאלת השאלה, האם ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לאחת מהדירות בבניין באופן חוקי? לדוג', את החצר?
חוק המקרקעין מתייחס לסוגיה זו וקובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הבית המשותף, כי חלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד
לדירה פלונית, ובלבד שאין הכוונה לחדרי-מדרגות, מעלית, מקלטים
ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות;
אולם שימו לב, החלטה שכזו המצמידה חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית חייבת להתקבל בהסכמה של כל בעלי הדירות.
לסיכום, הרכוש המשותף מהווה מרכיב עיקרי בכל בית משותף ויש לדאוג כי ישרת את כלל בעלי הדירות.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
