03-6000300 
האם כאשר חותמים על חוזה שכירות או רכישת דירה ופתאום, לאחר החתימה, מתגלה מידע חדש לגמרי אשר משנה את כל התמונה, ניתן להחזיר את הגלגל לאחור ולבטל את החוזה?
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
לאחר חיפושים רבים ברחבי האינרטנט ושיטוט אינסופי יחד עם טובי המתווכים ברחבי העיר, מצאתם סוך כל סוף דירה בבית משותף העונה על מלוא דרישותיכם.
מאחר וההיצע עבור דירות למכירה אינו כה גדול נעתרתם מיד לבקשת בעל הדירה וחתמתם על חוזה שכירות ארוך טווח, העמדתם בטחונות, ערבויות ואף הפקדתם בידיו שיקים לכל תקופת השכירות.
שמחים וטובי לב הגעתם לדירה על מנת להעביר את חפציכם אך למרבה הפתעתכם, באותו יום גילתם שבקומה מעליכם פועל מכון עיסוי – עובדה אשר לא הוזכרה במסגרת המו"מ.
מה ניתן לעשות? האם כאשר חותמים על חוזה שכירות או רכישת דירה ופתאום, לאחר החתימה, מתגלה מידע חדש לגמרי אשר משנה את כל התמונה, ניתן להחזיר את הגלגל לאחור ולבטל את החוזה?
טעות או הטעיה
חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג -1973, קובע כי במקרה בו אדם חתם על חוזה עקב טעות כאשר ניתן להניח שאילולא אותה טעות הוא לא היה חותם עליו, הוא רשאי לבטלו.
החוק מבחין בין שני מקרים: מקרה בו הצד השני ידע על קיום הטעות ושתק, לעומת מקרה בו הטעות לא הייתה ידועה לצד השני. במקרה הראשון בו הצד השני ידע, הצד הנפגע רשאי לבטל בעצמו את החוזה באופן חד צדדי, לעומת המקרה השני בו הוא חייב לפנות לבימ"ש והביטול יהיה תלוי בשיקול דעתו של בית המשפט.
עוד קובע חוק החוזים כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה – אף ללא פנייה לבימ"ש.
הטעיה היא הצהרה טרום חוזית כוזבת, אשר תהא בד"כ מפורשת ותבוטא בכתב או בע"פ.
טעות אשר ניתנת לתיקון
אקדים ואומר באופן כללי שאם הייתה טעות שניתנת לתיקון אין סיבה לבטל את החוזה ואי אפשר להתחרט סתם כך. ברם, בענייננו, ככל הנראה מכון העיסוי לא יעתר לבקשתנו להעתיק את מקום פעילותו לאזור אחר (בקצה העיר) ולפיכך עלינו לפנות לדרך פעולה אחרת.
בהחלט ניתן לומר, שמידע על קיום עסק של מכון עיסוי בבניין מגורים הוא בסיסי, מהותי וגורם מכריע בהחלטה האם לשכור דירה כלשהי או שמא אחרת.
לפיכך, ככל ומדובר על הטעיה או על טעות שבעל הדירה ידע עליה, החוזה ניתן לביטול באופן חד צדדי. אם בעל הדירה לא ידע על הטעות, כלומר, לא ידע על עצם קיומו של מכון העיסוי בבניין, עדיין יהיה ניתן לבטל את החוזה אך לא באופן עצמאי אלא על ידי פניה לבית המשפט אשר יבחן את המקרה לאור שיקולי צדק ויחליט האם אכן יש לבטל את החוזה.
בית המשפט העליון בחן סוגיה דומה ואלה העובדות:
זוג קונים הגיע לראות דירה המוצעת למכירה בהרצליה, בעקבות מודעה בעיתון. המוכרים הדגישו ותיארו את הדירה במודעה כמצויה במקום שקט. הזוג התרשם מהבית לטובה ובעידוד מצד המוכרים, באותו יום נחתם חוזה. אף אחד מבני הזוג לא העלה על דעתו או חשד שלמוכרים הייתה סיבה טובה לקבוע את הפגישה ביום שבת! יום לאחר מכן התברר לזוג שהסתירו מהם את העובדה שהדירה נמצאת במקום רועש (אשר אינו פועל בשבת) ושבקרבת מקום נמצא אזור תעשיה פעיל. הזוג מיהר לבטל את החוזה ובית המשפט בפסק דין מנומק אשור את ביטול החוזה וקבע כי מדובר בהטעיה, כאמור בחוק החוזים. (ע"א 373/80, וופנה ואח' נ' אוגש).
התנהגות בהגינות ויושר היא הבסיס המוסרי של החברה. גם החוק עצמו מחייב אותנו לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב כאשר אני מנהלים משא ומתן לצורך כריתת חוזה. בהתאם לחובה זו עלינו לגלות לצד השני עובדות מהותיות וחשובות אשר ניתן להניח שאילו היה יודע אותן לא היה חותם החוזה. המגמה היא להבטיח רמה מוסרית גבוהה בניהול עסקים.
אסור להשתהות
חשוב להדגיש כי ביטול החוזה צריך להיעשות תוך זמן סביר אחרי שנודע לנו על הטעות. החוק לא מגדיר זמן קבוע אך יפה שעה אחת קודם. על הודעת הביטול להימסר בדרך המקובלת בהתאם לנסיבות, אין דרישה שהדבר ייעשה בכתב, אולם מבחינה ראייתית, ראיה בכתב היא מהימנה יותר וחוסכת זמן בבית המשפט במקרה של סכסוך.
להקדים תרופה למכה.
על מנת לחסוך את ההוצאות ועגמת הנפש הקשורות ביטול חוזה, אני ממליץ לפני שאתם רוכשים דירה או חותמים על חוזה שכירות לפנות לאחת מהחברות שעורכת בדיקות מעמיקות ומקיפות על הנכס המבוקש, החל מהתנהלות חריגה של שכנים וזהותם ועד לאיתור אנטנות הפולטות קרינה בבניינים קרובים.
אם מדובר בעסקה חשובה, שווה להשקיע מאמץ ולמנוע "הפתעות" מיותרות.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
