03-6000300 
כיצד מתקשרים עם ספקים?
04/11/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
מי מאתנו הגר בבית משותף, אינו מעוניין בגינה מטופחת וודאי שאנו מעוניינים בחדר מדרגות נקי.
מי שאחראי עבור הדיירים, על ניקיון חדר המדרגות ועל טיפוח הגינה, הינה – ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 "נציגות הבית המשותף". ברם מאחר ואיננו מצפים מחברי הנציגות שהם ישטפו לנו את חדר המדרגות, או אולי הם אלה אשר יגזמו את הדשא שבגינה המשותפת, רשאית הנציגות – ע"פ חוק המקרקעין, להתקשר עם אחרים לצורך ביצוע מטלות אחזקת הבית.
התקשרות עם חברת ניהול
האפשרות הקלה ביותר והנוחה לחברי הנציגות, היא התקשרות עם חברת ניהול . בכתבה קודמת סקרתי את היתרונות וחסרונות בהתקשרות עם חברת הניהול. חברת הניהול נכנסת למעשה לנעליה של הנציגות באחריות על ניהול הבית, היא זו שתשכור בעלי מקצוע או תכרות חוזה עם קבלני שירותים שונים. חברת הניהול יכולה להוריד נטל כבד מכתפי הנציגות, אך מאידך יכולה חלילה להפוך לכאב ראש אמיתי לכל דיירי הבית, בניהול כושל או רשלני ואולי אף חמור מכך.
לפיכך על נציגות הבית לבחון כראוי כל הסכם שמוצע לה ע"י חברת ניהול ואף להיעזר באנשי מקצוע ולקבל ייעוץ משפטי נכון לפני כריתת ההסכם עם חברת הניהול. חשוב לודא שחברת הניהול לוקחת על עצמה את כל העלויות בהעסקת עובדיה, לרבות ביטוחים וכי השירותים אשר עליה לספק לבית המשותף מוגדרים ומתומחרים.
התקשרות עם קבלני שירותים
אפשרות נוספת העומדת בפני הנציגות, היא ההתקשרות עם קבלני שירותים, הלוקחים על עצמם את האחריות לניקיון או לגינה וכד' לדוג': חברות ניקיון, חברת גננות.
הבדל העיקרי בהתקשרות מסוג זה למול התקשרות עם חברת ניהול, הינו יחוד העבודה. בעוד חברת הניהול מקבלת מנדט לנהל את הבית על כל היבטיו, קבלן השירותים כפוף לועד הבית ומתמקד אך ורק בתחום שלשמו הוא נשכר.
בהתקשרות מסוג זה, יש לברר אודות קבלנים אלה ולקבל המלצות מאחרים (לא רק המלצות כתובת אלא ממש לדבר עם ועדי הבתים הממליצים).
על הנציגות לודא עם הקבלן כי הוא ו/א וחברתו מבצעים את העבודה והאחראים על ביצוע המטלה שבהסכם והם לא משמשים רק "מתווך" לאספקת כח אדם לביצוע העבודות, דבר המשליך על מעמדם של העובדים בפועל כלפי הנציגות, כאמור בחוק העסקת עובדים על ידי קבלני כוח אדם.
עוד כדאי לוודא כי לקבלנים אלה פוליסות ביטוח מתאימות. מאחר ונותני שירותים אלה מהווים מצד אחד "אורחים" בבית ומאידך יכולים לסכן את האורחים (החלקה, פציעה מגזמי עצים וכד'), כדאי לפני כריתת הסכם עימם להתייעץ עם אנשי מקצוע הן התחום המשפטי והן מהתחום הביטוחי.
התקשרות עם עובדים
אפשרות אחרת ונפוצה היא התקשרות הנציגות עם עובד אשר יעשה את העבודות השונות, לדוג' סטודנטים.
ברבים מהבתים המשותפים ישנו מנקה או גנן שבמשך שנים רבות מטפלים ברכוש המשותף.
הידעתם, כי קיים סיכוי שאותו עובד יבקש להכיר בו כ"עובד" לכל דבר ועניין לרבות לצורך ניכוי מס הכנסה, תשלומי ביטוח לאומי, הפרשות לביטוח פנסיוני, חופשה שנתית, דמי הבראה וכד'?
הפסיקה קובעת כי המבחן לקביעת קשרי עובד-מעביד אינו מוכרע רק בהגדרה המילולית שהצדדים נתנו למערכת הקשר ביניהם, לפיכך יתכנו מצבים בהם חברי הנציגות חושבים לתומם כי הם מעסיקים " עצמאי" בעוד למעשה הם מעסיקים "עובד".
לפיכך יש לקחת בחשבון שכאשר מתקשרים עם עובד מסוג זה, ייתכן ומדובר בהתקשרות עובד-מעסיק לכל דבר, על כל המשתמע מכך מתחום יחסי העבודה ודיני עבודה, לרבות חובת השכר, התנאים הסוציאליים, פיטורים ופיצויים וכד' ויש לתמחר התקשרות זו בהתאם.
בהתקשרות מסוג זה יש לשים דגש רב על סוג הביטוח הקיים. מאחר ואם חס וחלילה אותו גנן/מנקה יפצע, והגנן יוכר כעובד לכל דבר ועניין, חברת הביטוח יכולה להתנער מאחריותה במידה ולא היה בידי הועד ביטוח מתאים לעבודות אלו!!!
התקשרות עם אחד מדיירי הבית
אופציה נוספת הינה שאת העבודות יבצע אחד מדיירי הבית, תמורת תשלום או תמורת קיזוז דמי הוועד החלים אלה. גם במקרים אלה יש לשים לב כי ייתכן ומדובר בהתקשרות עובד-מעסיק לכל דבר, על כל המשתמע מכך מתחום יחסי העבודה ודיני עבודה.
לסיכום:
לכל אחת מן האפשרויות יתרונות וחסרונות מול האחרות, לכן "סוף מעשה במחשבה תחילה". על הנציגות לשקול מצד אחד את האפשרויות השונות – היקף המטלות, גודל הבית, תכיפות המשימות, היענות הדיירים בגביית תשלומי הועד וכד' ומאידך את החבויות שהיא לוקחת על עצמה כמו גם על צדדים שלישיים המבקרים בבית, בבואה להתקשר עם אחרים.
בכל דרך של התקשרות אני ממליץ לבצע את הבדיקות הבאות:
- ניסיונו והמלצות של בעל המקצוע;
- יחסי עובד המעביד בין הועד לבינו;
- ביטוחים הן עבור העבודות והן בגין נזקי גוף (חס וחלילה) של מבצעי העבודות;
- להתקשר בהסכם מסודר שמגדיר את מערכת היחסים.
גמר חתימה טובה!
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
