התקנון בבית המשותף

21/02/2011 | תחום התמחות: בתים משותפים

על מנת לבדוק כיצד אמור להתנהל הבית המשותף, אנו פונים למסמך, הקרוי "תקנון", אשר בא להסדיר את יחסי השכנות בבניין בין בעלי הדירות.

בכל בית משותף חייב להיות תקנון. בבתים משותפים אשר נרשמים בטאבו, קיימת חובה בעת הרישום,  לצרף גם את התקנון. בבניינים אשר טרם נרשמו בטאבו או שלא נרשם עבורם תקנון מיוחד, יראו את התקנון המצוי שנמצא בחוק המקרקעין כתקנון אשר מחייב את כל בעלי הדירות.

ואכן ברב הבתים המשותפים, התקנון הרלוונטי לעניין ניהול הבית המשותף הוא התקנון המצוי.

התקנון עוסק בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש שלהם ברכוש המשותף, וההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית. תקנון הבית המשותף כולל הוראות לגבי מינוי הוועד, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים, ניהול חשבון הבנק ונושאים נוספים.

בעלי הדירות רשאים מפעם לפעם לערוך ולתקן את התקנון וזאת ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף מוצמד אליהם. ומלבד שהשינוי אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות; אינו גורם להטלת תשלומים אשר אינם מפורטים בחוק על בעלי הדירות, אלא בהסכמתם; ושהשינוי אינו גורם להצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא אם כן כל בעלי הדירות הסכימו לכך.

אז מה קובע התקנון המצוי? להלן עיקרי הסעיפים:

1.        הגדרות:

התקנון מגדיר את "הרכוש המשותף" כ - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

2.       שינויים ותיקונים בדירה

(א)      בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

           (ב)   בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

           (ג)   כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

3.       הזכות לתבוע תיקונים

 (א)     בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(ב)       בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4.       עבודות לבדק הרכוש

בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

5.       אסיפה כללית רגילה

(א)      בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב)       הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

6.       אסיפה כללית שלא מן המנין

(א)      נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

(ב)       לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7.       כינוס אסיפה

(א)      הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

(ב)       הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8.       המנין באסיפה

(א)      רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.

(ב)       ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9.       סדר היום באסיפה

           (א)  ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.

           (ב)   בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

           (ג)   לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

10.     יו"ר ומזכיר מוסמך

           אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

11.     דחיית האסיפה

יושב- ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

12.     החלטות

           (א)  החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

           (ב)   החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

13.     הצבעות

           (א)  ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

           (ב)   בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

           (ג)   היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

14.     באי- כוח

           (א)  כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא- כוח.

           (ב)   בא- כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

           (ג)   בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא- כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא- כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

           (ד)   היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא- כוחם באסיפה הכללית; בא- כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

15.     הנציגות

           (א)  האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

           (ב)   אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.

           (ג)   תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

           (ד)   החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

16.     חשבונות (תיקון מס' 14) תשנ"ב-1992

           (א)  הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

           (ב)   הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

           (ג)   בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

           (ד)   הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

           (ה)  שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; מיום 23.1.1992

בכל מקרה אני ממליץ כי לפני רכישת דירה בבית משותף מומלץ לבדוק אם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית ואם כן מהם תנאיו.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות.

הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום בתים משותפים