03-6000300 
להחליף את חברת הניהול
21/02/2011 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
לנהל את הבית המשותף זה לא תמיד עניין קל ובמיוחד שזה נעשה במסגרת ועד הבית, כאשר חברי הועד עסוקים בדברים נוספים כגון עבודה, משפחה וכד'.
מאחר והמחוקק היה ער לקושי זה ומאידך ראה לנגד עיניו את החשיבות בניהול תקין של הרכוש המשותף, מציע חוק המקרקעין פתרון נוח לדיירים, מינוי "מתחזק" – חברת ניהול אשר תטפל הן בתחזוקת הבית והן בכל הקשור בגביית דמי הועד ותשלום חשבונות החשמל/מים וכד'.
כאשר ההתקשרות באה מיוזמת הדיירים, נראה כי ככל והם יהיו ערניים לניסוח חוזה נכון, יהיה באפשרותם גם ליהנות משרותי חברת הניהול וגם להיפרד ממנה בסיום החוזה עמה או חלילה כאשר הקשרים עמה יעלו על שרטון.
אבל, בבתים משותפים רבים, במיוחד אלו שנבנו בעשור האחרון, ההתקשרות עם חברת הניהול לא באה מיוזמת הדיירים, אלא נכפתה עליהם בחוזה רכישת הדירה. בחלק מהמקרים, קיים אף קשר ישיר או עקיף בין חברת הניהול העתידית לבין היזם/קבלן.
בחוזים רכישה רבים אשר עברו תחת עיני, אני מגלה לא אחת כי החוזה מנוסח בצורה שכזו, המקנה יתרון לחברת הניהול והקושרת את חברת ניהול לטבורו של הרוכש למשך זמן לא מוגדר והאפשרות להינתק ממנה אינה פשוטה כלל.
אז איך בכל זאת מחליפים את חברת הניהול?
ניתן לחלק את התשובה לשניים.
בבית משותף, בו אין חברת ניהול, על מנת לקבל החלטה שהניהול יופקד בידי חברה שכזו, יש צורך בתמיכה של בעלי דירות אשר רוב של שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם.
לצורך החלפה ו/או בחירת חברת הניהול, מספיקה תמיכה של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם.
בבית משותף בו נכפה חוזה רכישות מי תהיה חברת הניהול, תלוי הדבר אם רכישת הדירה היתה לפני שנת 2002 או לאחריה. תיקון לחוק המכר (דירות) אשר נעשה בשנת 2002, מורה כי תניה בחוזה המכר המגבילה את האפשרות להחליף חברת ניהול, תהיה בתוקף לשלש שנים בלבד מתחילת הניהול או ההחזקה של הבית, אשר לאחריהן רשאים הדיירים להחליט על רצונם להמשיך לפעול עם המתחזק הקיים להחליפו או אפילו לחדול משימוש בחברת ניהול, ללא כל קשר לנאמר בחוזה המכר של הבית.
לפיכך, אם הדירה נרכשה לאחר שנת 2002 וחלפו שלש שנים מתחילת ניהול הבית ע"י המתחזק, די בהחלטה שתתקבל בתמיכה של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול ובחירת אחר ומתן הודעה במועד סביר לחברת הניהול על סיום עבודתה, על מנת להחליפה באחרת.
כאשר הדירה נרכשה לפני שנת 2002 וקיימת החלטה ברוב של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול ובחירת אחר אך חברת הניהול עומדת על זכותה לנישאים קתוליים עם הדיירים, באפשרות נציגות הדיירים לפנות לבית המשפט על מנת שיבחן את חוזה ההתקשרות וסבירותו ויכריז על ביטולו ו/או סיומו. במקרה זה בית המשפט יבחן אם החוזה אינו מכיל תנאים מקפחים מצד אחד ומאידך את אופן תפקודה של חברת הניהול. דוג' לכך ניתן למצוא בתביעה של נציגות בית משותף בלוד, בו ניתק השופט את הקשר הגורדי לו טענה חברת הניהול והורה על סיום החוזה אשר נכפה על הדיירים, לאחר שפסק שמצד אחד חוזה זה מכיל תנאים מקפחים ולא סבירים ומאידך הוכח כי רוב הדיירים מעוניינים בהחלפתה.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
