03-6000300 
על תיקוני דליפה בבניין
01/06/2011 | תחום התמחות: בתים משותפים
מעשה בדייר הגר בקומה העליונה בבית המשותף, הסובל מבעיות רטיבות בתקרתו הנובעות מחדירת גשמים לגג הבית. הדייר פנה אל נציגות הבית המשותף מספר פעמים, אך נענה כי נעשה כבר זיפות לפני שנה וכרגע אין כסף בקופה.
האם הדייר יכול לחייב את הנציגות לתקן את גג הבית? האם צריך לחכות עד שיהיה כסף בקופה? ומה כוחו של הדייר "הבודד" מול כלל הדיירים ונציגות הבית ?
סעיף 69 בחוק המקרקעין מורה כי הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.
בהתאם, מורה סעיף 3(א) בתקנון המצוי כי בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
לפיכך, בכל הקשור לניהול הבית המשותף ואחזקת הרכוש המשותף, הנציגות היא המייצגת את כלל הדיירים– בין אם כאשר היא מנסה לאכוף את דעת כלל הדיירים על הדייר הבודד ובין אם זה לצורך הדאגה לצרכיו של הדייר הבודד הניזוק ו/או הסובל מפגמים ותקלות הנובעים מאחזקת הרכוש המשותף.
על מנת לעמוד על זכויותיו, על הדייר לדאוג ליידע את הנציגות בתקלות מהן הוא סובל, במקרה זה מהרטיבות החודרת לדירתו מגג הבית. ראוי ונכון כי הדייר יצטייד בחוות דעת מקצועית המאשרת כי הרטיבות אכן מקורה מגג הבית. במקרה זה תהיה חייבת הנציגות לדאוג לטיפול בגג הבית ולא תוכל להתכסות בטענות כי הגג טופל רק כמה שנים קודם לכן או בטענה כי אין לנציגות "כסף בקופה".
הנציגות גם לא תוכל לטעון לאחריות שקיבלה "בתיקון האחרון" מאחר ואין זה מחובתו של הדייר לרדוף אחר בעלי מלאכה שביצעו תיקונים בבית, אלא זה תפקידה של הנציגות.
יתרה מזאת, במקרים בהם באמת "אין כסף בקופה", הנציגות חייבת לגבות כסף מהדיירים עבור שיפוץ הגג ואם יש צורך בכך אף לפנות אל המפקח על המקרקעין כנגד דיירים סרבנים.
בדיון אשר התקיים בפני המפקח על המקרקעין נדחתה גם טענת נציגות הבית, כי היא מעוניינת לעכב את הטיפול בגג עד לביצוע שיפוצים מקיפים שהדיירים מעוניינים לבצע בבית, מאחר ואין הדייר הבודד צריך לשאת את תקופת ההמתנה ולסבול רטיבות בדירתו.
אז מה עושים אם בכל זאת הנציגות מסרבת לטפל?
כאשר דייר סובל מאטימות מצד הנציגות, ביכולתו לפתוח בעתירה אצל המפקח על המקרקעין על מנת לקבל סעד אכיפה כנגד הנציגות, בו יחייב המפקח על המקרקעין את נציגות הבית לבצע את התיקון ותוך כדי פרק זמן סביר.
ראוי וחשוב במקרה שכזה לצרף לעתירה את חוות הדעת המקצועית וככל וקיימת התכתבות מול הנציגות גם את ההתכתבות.
במקרה שכזה, ככל ויוכח כי אכן הרטיבות נובעת מהרכוש המשותף, סביר להניח כי המפקח יחייב את הנציגות לתקן את הליקויים.
עם זאת, ראוי לזכור כי אסור לדייר לעשות דין לעצמו ולא לשלם את תשלומי ועד הבית.
החובה לשאת בתשלומי ועד הבית, אינה תלויה בשביעות רצונו של הדייר מתפקודה של הנציגות, לכן, דייר לא יוכל להימנע מלשלם את מיסי ועד הבית בטענה כי הנציגות אינה מתפקדת ואינה מטפלת בבעיה ממנה הוא סובל. הדייר חייב לשלם את מיסי הועד ומאידך, פתוחה בפניו דלתו של המפקח על המקרקעין, על מנת לתבוע סעד אכיפה כאמור.
יודגש כי כעת היא התקופה לדאוג לטיפול בתיקון תקלות בגג הבית ולחילופין להגיש בקשות לקבלת סעד לאכיפה, על מנת שבירור התובענה לא ייגרר לתקופת הגשמים הבאה ויימנע הטיפול לעונת גשמים נוספת.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4076567,00.html
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
