03-6000300 
את הארנונה חייבים לשלם בזמן, אבל מה קורה כשעוברים לדירה בשכונה שנמצאת עדיין בבנייה? במצב כזה התושב מרגיש שהוא גר באתר בנייה ממש - ואינו מקבל את התמורה עבור התשלום. האם זו סיבה מספיק טובה לשלם תעריף נמוך יותר?
27/11/2012 | תחום התמחות: ארנונה
על פי חוק, כל בניין ברחבי הרשות המקומית שראוי למגורים או לשימוש חייב בארנונה. זאת למעט תקופה אחת בה הנכס פנוי - לאחר בנייתו או לאחר שניזוק, ובכפוף לתנאים שבתקנות.
אבל מה קורה כשעוברים לדירה חדשה, בשכונה שזה עתה נבנתה, ובה אתם מתקשים להגיע עם הרכב לחניה משום שטרם נסלל הרחוב, חלקים אחרים בפיתוח הסביבתי לא הושלמו ובכלל - התחושה היא כמו מגורים בתוך אתר בנייה?
חשבון הארנונה תמיד מגיע בזמן, ונשאלת השאלה מדוע עלינו לשלם את הארנונה, ועוד בתעריף של שכונת יוקרה (כאשר מדובר בשכונה חדשה בבנייה) - כאשר אין רחובות ותאורה והתחושה היא שעדיין לא קיבלנו תמורה לתשלום מהעירייה.
מקרים כאלה מגיעים מעת לעת לפתחו של בית המשפט - לא רק כאשר השכונה נמצאת בבנייה כי אם גם במקרים שבהם פעולות לפיתוח אזורי פוגעות, גם אם באופן זמני, באיכות החיים של המתגוררים בסביבה (למשל בניית מחלף או גשר בסמוך, הרחבת צירים מרכזיים, הנחת פסי הרכבת הקלה וכדומה.
האם אפשר להוריד את גובה הארנונה?
צריך לזכור שהארנונה מהווה מקור הכנסה חשוב לרשות המקומית, לצורך מימון שירותיה השונים לתושבים. לפיכך, ברור שיהיה קשה לדרוש מהעירייה שההנאה שתושב אחד מפיק משירותיה, תהיה זהה לזו של שכנו. ודאי שיהיה קשה ליצור שוויון בהנאה שהתושבים מפיקים משירותי העירייה, כאשר מדובר בשכונות שונות או מרוחקות או בהשוואה בין אזורים חדשים לוותיקים.
לכן הארנונה, שלא כמו אגרה, אינה תלויה ברמת השירותים שהעירייה מפיקה או ברמת הנאתו של התושב משירותיה - אלא מהווה מס המנותק, לכאורה, מכל אלה. אז כיצד ניתן לפעול בנושא? האם אין בידי התושבים מה לעשות? התשובה היא לא: בנסיבות מסוימות, ניתן לתקוף את גובה החיוב של הארנונה - גם אם מדובר ב"תקיפה" זמנית.
עיון בצו הארנונה מלמד כי לצורך קביעת סיווג הנכס לתשלום ארנונה, על הרשות להיעזר ב-3 מדדים: סוג הנכס, גודל הנכס ומיקומו. כלומר, למיקום הנכס יש השפעה לקביעת סיווגו בצו הארנונה.
ביהמ"ש ניתח את החוק ואת התקנות והסיק כי קביעת המיקום, כמדד לקביעת סיווג הארנונה, מלמדת שאמורה להיות השפעה של רמת השירותים ואיכות החיים בסביבת הנכס על קביעת סיווג הנכס. לכן, אנחנו מוצאים הבדלים בין הסיווג שנקבע לאזורים ותיקים לבין זה שנקבע לאזורים חדשים או כאלה הנחשבים יוקרתיים.
לפיכך ניתן לשאול: אם לצורך קביעת סיווג אזור מתחשבים ברמת החיים או ברמת השירותים באותו האזור, מדוע לא יחול אותו מבחן גם על מבנים? אמנם בעתיד יימצאו בסביבה יוקרתית, אך לעת עתה אינם יותר מאשר אתר בנייה.
בחינת פסיקות בתי המשפט מלמדת כי פסיקות אלה סללו את הדרך לתקוף את סיווגם של האזורים הנמצאים, לכאורה, במצב שונה מהסיווג שנקבע להם - בין אם מדובר בשינוי זמני ובין אם מדובר בשינוי קבוע.
כך, לדוגמא, בזמן בניית מחלף קק"ל בתל-אביב, זכו הבתים הסמוכים למחלף לשינוי סיווג ו/או הנחה בארנונה. כך נקבע גם לגבי רחובות שמצאו את עצמם לפתע בשולי דרכים מרכזיות, עד כדי כך שנקבע סיווג אחד לבתים המצויים בציו האחד של הרחוב - וסיווג אחר לבתים מצדו השני.
כיצד נפעל מול הרשות המקומית?
המחוקק קבע כי תקיפת ארנונה על ידי נישום, בקשר לטעות בסיווג, באזור, בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו - תהיה בדרך של השגה. לפיכך, ככל שהטענה היא כי יש טעות בסיווג הנכס, אז הדרך הנכונה היא תקיפת הסיווג על ידי השגה וערר.
תקיפת שומת הארנונה בטענה לחוסר סבירות בקביעת הסיווג, תהיה בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. כמובן שלהליך של הגשת עתירה עדיפה התארגנות של דיירי הבניין או השכונה להגשת עתירה משותפת נגד הרשות המקומית (קבוצתית או ייצוגית - בהתאם לנסיבות), על פני התמודדות משפטית של דייר יחיד מול הרשות המקומית.
כמובן שלהצלחת ההשגה או העתירה יהיה עלינו לחשוף את אמות המבחן של הרשות המקומית, לקביעת הסיווגים השונים, על מנת להוכיח שהאזור או הבניין שבהם אנו גרים עונה על הקריטריונים שנקבעו לאזור אחר - בעל תעריף מוזל.
כך או כך, ככל שהנישום בוחר לשלם את הארנונה עד בחינת הדרכים הכדאיות והנכונות לפעול, מומלץ להודיע לרשות המקומית כי תשלום הארנונה בסיווג השגוי הוא תחת מחאה. לסיכום, צריך לזכור שתשלום הארנונה מסייע לקידומה ולפיתוחה של הרשות המקומית, אך מומלץ לפעול בחוכמה להתאמת הסיווג למצב הנוכחי של סביבת המגורים בה אנו חיים.
עו"ד אופיר מילר הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות ובעברו שימש כיו"ר ועדת ערר לענייני ארנונה. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
לכתבה המקורית לחצו כאן:
