דמי תיווך ומימוש "אופציה"

04/08/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים

רוב החוזים מסדירים חובות וזכויות לתקופה מסוימת, מוגדרת מראש.

ה"אופציה" המופיעה בחוזים רבים הינה זכות המוקנית לאחד הצדדים להאריך את תקופת ההסכם הבסיסית בתקופה נוספת, בד"כ זהה לתקופה הראשונית, אם כי לא בהכרח.

בד"כ מציינים בהסכם כי בעל הזכות חייב להודיע מראש על רצונו לממש את האופציה ולהאריך את תקופה החוזה- אחרת יאבד את זכותו.

אם הצדדים ממשיכים להתנהג על פי הוראות ההסכם, למרות שחלפה התקופה הראשונית המוגדרת בו- הדבר ייחשב כאילו בחרו לממש את האופציה.

אם לא נקבע אחרת בהסכם, כל תנאי ההסכם ממשיכים לחול, כפי שהם, גם בתקופת האופציה, והם מחייבים את שני הצדדים בהתאם.

לדוג'- אם לא נקבע שכר דירה שונה לתקופת האופציה- ימשיך השוכר לשלם את שכר הדירה ששילם בתקופה הראשונית.

אני בכל אופן ממליץ להקפיד לכלול בסעיף אופציה את הנתונים הבאים:

1. למי שייכת האופציה (מי בעל הזכות להאריך את ההסכם)
2. לאיזו תקופה האופציה
3. מה המחיר אשר יהיה נהוג באופציה

כל זאת ע"מ למנוע מחלוקות בעתיד.

כמו כן, יש לקחת בחשבון שתקופת אופציה מעבר ל – 5 שנים מהווה מעין עסקה במקרקעין ויש לקחת בחשבון שיקולי מס ואחרים.

אני "חתמתי" עם מתווך דירות הסכם בלעדיות. המתווך תלה בביתי שלטים למכירה עם שם משרד התיווך, אדם אשר ראה את השלט הגיע לביתי באופן פרטי לא דרך המתווך והתעניין בבית.

האם אני צריכה לשלם למתווך דמי תיווך למרות שהאדם לא הגיע ממש דרכו ולא היה מעורב בעסקה?

בתאריך 9.12.2004 נכנס לתוקפו התיקון בחוק המתווכים בנושא בלעדיות (תיקון מס' 4). חשוב להבהיר, כי גם לפני תאריך זה ניתן היה לסכם על בלעדיות בעסקה, אולם על מנת לקבל את דמי התיווך, היה על המתווך להוכיח כי הוא היה ה"גורם היעיל" בעסקה.

השינוי המהותי בתיקון מס' 4 לחוק הוא, שאם המתווך ביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו בחוק (אותן אפרט בהמשך), חלה חזקה, שהוא היה הגורם היעיל לגבי כל עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. משמע, היה ונחתמה עסקה בתקופת הבלעדיות, על המתווך בסה"כ להוכיח שנקט את הפעולות הנדרשות ע"פ החוק לצורך בלעדיות, על מנת לקבל את דמי התיווך.

הפעולות ששעל המתווך לבצע בכדי לעמוד בתנאי החזקה?

1. חתימת הלקוח על טופס נפרד מטופס ההזמנה הרגיל המפרט את נושא מתן הבלעדיות, את תקופתה ואת פעולות התיווך שעל המתווך לעשות, כפי שיפורטו בהמשך, וכן פעולות ספציפיות לשיווק הנכס היה והוסכם על כך עם הלקוח.
2. פעולות שיווק בבלעדיות

ע"פ תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, על המתווך לבצע לפחות שתיים מבין פעולות השיווק הבאות:

1. פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

א. הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים

ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

ד. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

ו. הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

ז. כל פעולת שיווק שאינה מנויה לעיל, כפי שתוסכם בין הצדדים.

כפי שעולה משאלתך המתווך אכן הציב שלט וביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו בחוק. לכן, כפי הנראה היה והעסקה נחתמה בתקופת הבלעדיות, התווך יהיה זכאי לקבל את העמלה עליה הוסכם בחוזה הבלעדיות.

מידע זה הינו כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי.

למידע נוסף וטיפול ענייני, נא פנו למשרדנו.

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום נדל"ן ובתים משותפים