משהו מנהל אתכם - לגור בבניין עם חברת ניהול

04/08/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים

בעלי דירות בבניין באזור הדרום, לא היו מרוצים מחברת הניהול אשר ניהלה את הבניין.

לכשדרשו להחליפה לאחר חצי שנה מחתימת הסכם הניהול, נדהמו לגלות כי בחוזה שהם חתמו למול חברת הניהול, קיימת תקופת מינימום של 5 שנים וכי אין באפשרותם להשתחרר מהחברה אלא בתשלום קנס כבד.

נשאלת השאלה, כיצד נמנעים מטעויות שכאלו והאם ההתקשרות עם חברת ניהול לצורך ניהול הבית המשותף היא בכלל כדאית?

התקשרות של דיירים בבניין מגורים עם חברת ניהול, נועדה לסייע לדיירים ולוועד הבית בטיפול השוטף בתחזוקת הבניין.

מהם היתרונות והחסרונות בהיקשרות עם חברת ניהול ועל מה צריך להקפיד בהסכם מולה?

יתרונות:

- חברת הניהול אמורה להיות מומחית בנושא ניהול הבתים ובעלת עובדים מקצועיים לרבות עובדי ניקיון, גננים, חשמלאים וכד'.

- בבניינים רבי קומות או בבניינים בהם נמצאים דיירים רבים, עבודת ועד הבית, הנעשית לרוב בהתנדבות, קשה עד בלתי אפשרית. חברה חיצונית אשר עומדת בקשר למול הדיירים וגובה את דמי ועד הבית (ניהול) מקלה באופן משמעותי ומאפשרת את ניהול הבית המשותף.

- לעיתים, קיימת אי נעימות בנושא ניהול הבית (ניקיון, הערות לשכנים וכד') וחברת הניהול באה במקום הנציגות בהערותיה לשכנים.

- במקרים רבים לחברות הניהול יש כוח (כלכלי) בניהול מו"מ למול ספקי שירות. לכן, דווקא במקרים מסוימים, התקשרות עם חברת הניהול אף יכולה להוזיל בעלויות.

חסרונות:

- חברת ניהול גובה עמלה נוספת עבור שירותיה. לפיכך מתייקרת אחזקת הבית לכל דייר ודייר.

- מאחר ולרב חברת הניהול מתחזקת בתים נוספים, אין נוכחות מטעמה באופן שוטף בבית ולעתים קיים שיהוי עד לטיפול בבעיה מסוימת.

- חברות ניהול בתים הן חברות כלכליות, הן לא בהכרח ינסו לחסוך, כפי שדיירי הבניין ינסו לעשות.

- מאחר ומדובר בגוף שלישי ולרוב חברות הניהול מתאגדות בצורת חברה בעירבון מוגבל (בע"מ), קיים סיכון שבמידה והחברה תהיה חדלת פירעון ולא תוכל לתת את השירותים לשמה התקשרו עמה הדיירים, לא יוכלו הדיירים להיפרע מהחברה ולקבל את כספיהם בחזרה.

לאור כל האמור, לפני שמתקשרים עם חברת ניהול מומלץ לנקוט בפעולות ובדיקות פשוטות על מנת להפחית את הסיכון, כדלקמן:

1. הצבעה

על מנת להתקשר עם חברת ניהול בפעם הראשונה, החוק דורש לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה בעניין. דרוש לכך רב של 2/3 של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. שימו לב, לצורך החלפת חברת הניהול, דרוש רב רגיל.

2. יש לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה – יש לדרוש מסמכים המעידים על ותק החברה ועל חוסנה הכלכלי.

3. רצוי לבדוק ולקבל המלצות מבתי מגורים אחרים שהחברה מנהלת.

4. את כל ההסכמות עם חברת הניהול יש לעגן בחוזה בכתב. מאחר ומרבית חברות הניהול מיוצגות על ידי עו"ד, רצוי שגם הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עו"ד בהסכם שכזה.

5. מומלץ לדרוש ערבות בנקאית ו/או בטחונות אחרים כנגד הכספים אותם עומדת חברה זו להחזיק מכספי הדיירים.

6. יש לקבוע באופן ברור מהם חובותיה של חברת הניהול, כגון: ניקיון, תשלומי חשמל, מעליות וכד' כמו גם ביצוע תיקונים בבניין.

7. יש לקבוע לו"ז ברור ותדירות לביצוע חובותיה של חברת הניהול.

8. יש להגביל ולקבוע מראש מהם ההוצאות אותם מורשית חברת הניהול להוציא ומעבר לכך, יש לדרוש ולקבל תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות.

9. על מנת לוודא עמידת החברה בהתחייבויות אלה, יש לקבוע בחוזה סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי עמידה בנ"ל.

10. יש לקבוע בחוזה "תחנות יציאה" המאפשרות ביטול התקשרות ו/או סיומו.

11. יש לוודא שברשות חברת הניהול פוליסת ביטוח המכסה:

9.1 כל נזק שייגרם לרכוש המשותף ו/או הפרטי כתוצאה מפעולה ו/או מחדל של החברה.

9.2 כל נזק כנגד צד ג' שייגרם כנ"ל.

9.3 חבות מעבידים – כנגד נזקים העלולים להיגרם לעובדי החברה בחצרי הבית.

9.4 ביטוח אחריות מקצועית.

9.5 לוודא שקיים סעיף בפוליסה, שחברת הביטוח מוותרת על זכות השיבוב (תביעות) כנגד הנציגות והדיירים.

12. תשלום הכספים: להקטנת הסיכון, אנו ממליצים כי השיקים יהיו לפקודת ועד הבית. על איסוף השיקים תהיה אחראית חברת הניהול אך, תשלומים אשר חברת הניהול תבקש לשלם (חברת חשמל וכד') יחתמו על ידי נציגות הדיירים. חרת הניהול תהיה זכאית לתשלום חודשי עבור העמלה בלבד. בדרך זו, תהיה שליטה מלאה לדיירים על הוצאות תחזוקת הבניין ובנוסף, הדיירים ימזערו את הסיכון כי כספם ילך לאיבוד במידה והחברה תהיה חדלת פירעון.

מידע זה הינו כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי.

למידע נוסף וטיפול ענייני, נא פנו למשרדנו.

 

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום נדל"ן ובתים משותפים