המדריך לשוכר הדירה

04/08/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים

שאלה:

עו"ד מילר שלום רב,

אני עומד להיכנס לדירה עם שותפה. אני עומד לחתום על הסכם שכירות מול בעל הדירה. מה עלי לבדוק בהסכם?

דני.

תשובה:

דני היקר שלום,

לפני שאתה חותם על הסכם השכירות, יש לתת את הדעת למספר עניינים שחשוב מאוד לברר.

1. זיהוי בעל הנכס.

חשוב לוודא כי המשכיר הינו אכן בעל הדירה או מורשה מטעמו. לצורך אימות נתון זה, יש לבקש מבעל הדירה נסח טאבו או אישור זכויות עדכני המצביע על זכויותיו בנכס. חבל שתגלה לאחר כניסתך לדירה ותשלום דמי השכירות, שבעל הדירה הוא לא מי שחשבתם ותמצא את עצמך ללא דירה וללא כסף.

2. המחיר והתשלום

בדרך כלל נוקבים את מחיר שכר הדירה בדולרים ומקובל לשלם את שכר הדירה צמוד לדולר, בהתאם לשער הידוע ביום התשלום. לפני שאתה מתחייב למחיר, תבדקו עסקאות דומות שנעשו באותו אזור, על מנת לוודא שהעסקה היא אכן סבירה. כמו כן, אתם יכולים להציע כי תשלום שכר הדירה יהיה צמוד למדד (ולא לדולר) וזאת בכדי למנוע עליית שכר דירה באופן פתאומי עקב עליית שער הדולר. במידה ולא הצלחתם נסו לקבוע טווח מוסכם לשער הדולר "לא פחות מ___ ולא יותר מ____".

תבדקו מהם מועדי התשלום והאם זה מתאים להכנסותיכם. לעיתים בעל הדירה מבקש את התשלום אחת ל – 3 חודשים. במידה וההוצאה היא גדולה מדי תבקשו מבעל הדירה לשלם את דמי השכירות אחת לחודש.

3. בטחונות

בעל הדירה, בדרך כלל, יבקש להבטיח את קיום תנאי ההסכם ואת רכושו בצורת בטוחות.

ראה מאמר (לצרף לינק בנוגע לביטחונות עדיפות).

4. ביטוחים

רצוי שהדירה תהיה מבוטחת על ידי בעל הדירה בביטוח מבנה, כנגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו') ובכך להקל על תיקון הנזקים, במידה ויהיו. בכל מקרה, מאוד חשוב שתהיה בידכם פוליסת ביטוח צד ג' (המכסה, בין היתר, פגיעה של אורחים ומבקרים בנכס) ופוליסה המכסה נזקי רכוש ששייך לכם בדירה .

6. מיסים והוצאות

בדרך כלל נהוג שהשוכר ישלם את מיסי העירייה (ארנונה, מים) וועד הבית . יש לוודא, כי בהסכם נקבע כי השוכר משלם רק את המיסים האמורים, החלים על הדייר ולא נושא בתשלומים החלים על הבעלים כמו היטלי השבחה או תשלומים עבור ועד הבית אשר אינן הוצאות שוטפות אלא השקעות כגון: שיפוץ מעלית, צביעת חדר מדרגות, זיפות גג וכד'.

נקודה נוספת שחשוב לדעת הינה, שברב הערים לסטודנטים ,חיילים ונכים יש הפחתה משמעותית במחיר הארנונה וכדאי לבדוק את זכאותכם ולנצל הטבה זו.

7. בלאי ותיקונים

לפני חתימתכם על ההסכם, חשוב לבקר בנכס מספר פעמים ולבדוק את תקינות המבנה והמערכות השונות כמו: חשמל, אינסטלציה וכד'. יש להכין רשימת ליקויים שעל בעל הדירה לתקן לפני כניסתכם לדירה. אם בעל הבית משאיר בדירה ריהוט ו/או ציוד, בדקו היטב את תקינותם והכינו נספח להסכם בו מפורטת רשימת הציוד והריהוט.

לעיתים השוכר נדרש לחתום על סעיף בו הוא מאשר שבדק את הבית ומצא אותו מתאים לדרישותיו, אולם חשוב מאוד לסייג זאת באמצעות המשפט "למעט מום או בלאי נסתרים". הכוונה לפגמים בהם השוכר לא יכול היה להבחין, לדוג' צנרת רקובה, וזאת על מנת שבעל הדירה לא יוכל להימנע מביצוע התיקון.

יש לוודא ולכתוב בחוזה כי בעל הדירה אחראי לתקן את כל הקלקולים הנובעים מבלאי טבעי של הנכס, המערכות, והציוד הנמצא בדירה ושייך לבעלים (מזגן, מקרר, ריהוט אם יש). כמו כן, חשוב לציין מועד (עד 24 שעות) לתיקון קלקול דחוף.

8. אופציה

האופציה נותנת את האפשרות להמשיך את ההסכם בין הצדדים לתקופה נוספת. רצוי מאוד להבטיח את אופציה, בדרך כלל לשנה נוספת, בתנאים זהים או כפי שיוסכם בחוזה. עלייה של 5% - 10% בדמי השכירות בתקופת האופציה היא סבירה. חשוב לנסח את סעיף האופציה בהסכם כאופציה לטובת השוכר. במצב כזה, השוכר הוא זה שיצטרך להחליט האם לממש את האופציה ואם לאו ויבטיח בכך שלבעל הדירה לא יהיו תכנונים עתידיים לגבי הנכס.

9. קיצור תקופת השכירות

כדאי מאוד שתהיה לכם האפשרות להביא את ההסכם לסיומו לפני סוף תקופת השכירות, בהתראה מוקדמת או לפחות אפשרות למצוא שוכר חליפי אשר יהיה מוכן לקחת על עצמו את התחייבויותיכם לפי תנאי ההסכם. במצב בו בעל הדירה מבקש לנסח סעיף המאפשר לו לפנות אתכם לפני סוף התקופה, חשוב לציין כי עליו לתת הודעה מוקדמת של חודשיים לפחות (לפעמים אפשר לבקש גם פיצוי) ותעמדו על כך שהסעיף יהיה הדדי.

בכל מקרה, בעת הפינוי בקשו מבעל הדירה לחתום לכם על מסמך, שאין לו דרישות נוספות, וכי קיימתם את כל התחייבויותיכם.

10. שותפים

אני ממליץ שכל השותפים יהיו חתומים על הסכם השכירות מול הבעלים, על מנת שההתחייבויות יחולו על כולם וכדאי לנסח הסכם נוסף בין השותפים עצמם הקובע, שבמידה וקיימת מחלוקת שלא מאפשרת מגורים משותפים, מי מהשותפים נשאר ומי עוזב.

11. הפרה יסודית

הכוונה להפרת תנאים יסודיים בהסכם אשר מזכה את הצד הנפגע (בעל הדירה בדר"כ) בביטול מיידי של ההסכם, בפינוי השוכר ובסעדים נוספים כגון פיצויים.

חשוב מאוד לבדוק אם אכן יש סעיף כזה בהסכם ומהם הסעיפים היסודיים אליהם הוא מפנה. מחד, רצוי לצמצם ככל שניתן את הסעיפים היסודיים לעניינים מהותיים בלבד, כגון: אי תשלום דמי שכירות וכד'. מאידך, יש לנסות ולהכניס גם סעיפים מהותיים שפועלים לטובת השוכר כגון: תקינות הנכס וכד'. חשוב לבדוק האם קיים סעיף המדבר על פיצויים מוסכמים (פיצוי שלא נדרש להוכיח כל נזק על מנת לקבלו ולא שולל קבלת סכומים נוספים) ואם יש כזה כדאי להורידו או לפחות לצמצמו ככל שניתן.

12. לסיום

בנוסף לכל האמור, חשוב לברר פרטים כללים כגון:

- על סביבת המגורים החדשה.

- על טיב ויחסי השכנים בבניין.

- מהו סכום התשלום לוועד הבית והאם דיירי הבניין מקפידים על תשלומו (שלא תתקעו בבניין בו המעלית מושבתת בגלל חובות דיירים)

- האם קיימת חנייה בבניין, לחילופין האם יש בעיית חנייה באזור.

- האם שומעים רעש בדירה בשעות שונות של היום (קרבה לכביש ראשי, בית ספר)

- האם יש קו טלפון בדירה (התקנת קו חדש כרוכה בתשלום)

- חשוב מאוד לצלם את הדירה ואת הפגמים בה - לעולם לא תדעו מתי תזדקקו לתמונות.

מידע זה הינו כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי.

למידע נוסף וטיפול ענייני, נא פנו למשרדנו.

 

למאמרים מקצועיים נוספים

למידע נוסף אודות פעילות המשרד בתחום נדל"ן ובתים משותפים