03-6000300 
עו"ד אופיר מילר עונה על לשאלתו של פונה שעומד לקנות דירה חדשה מקבלן. כיצד ניתן להבטיח שהקבלן לא יפשוט את הרגל והוא ישאר ללא דירה?
04/08/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
תשובת עו"ד מילר:
יוני שלום,
להבטיח שהקבלן לא יפשוט רגל יהיה לך קצת קשה אבל על מנת להגן על כספך הינך יכול לנקוט במספר פעולות פשוטות:
ראשית, עפ"י חוק המכר (דירות), אין לשלם לקבלן יותר מ 15% מערך הנכס ללא בטוחות ראויות, כגון ערבות בנקאית, וזאת לצורך הבטחת הכספים אשר שילמת על חשבון הדירה שנבנית.
שנית, מומלץ לשלם את מחיר הנכס עפ"י התקדמות עבודות הבניה, ולא במועדים שרירותיים שהקבלן קובע. כך היה והקבלן יפשוט את הרגל שילמת עבור מה שנבנה ולא מעבר לזה.
מלבד האמור לעיל כדאי לבצע בדיקות נוספות אשר יבטיחו כי הנכס אותו אתה רוכש והקבלן המבצע עומדים בסטנדרט המתאים. את כל הבדיקות האלה מומלץ לבצע יחד עם עורך דין קניית דירה - כדי לא להיות מופתעים.
רישיונות, היתרים וזכויות בקרקע.
יש לוודא כי הקבלן ממנו מעוניינים לרכוש את הנכס אוחז ברישיון קבלן בתוקף, וכי הוא מוסמך לבצע את הפרויקט. מומלץ לשאול את הקבלן על עבודות אחרות שביצע, ולנסות להתרשם מטיב עבודתו וממצבו הפיננסי.
יש לוודא, בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, כי הקרקע שייכת לקבלן או שלפחות רשומה לטובתו הערת אזהרה וכי אין על הקרקע שעבודים ועיקולים.
יש לוודא כי ניתן לקבלן היתר בניה מאת הרשות המקומית בתחומה נבנה הבניין.
יש לוודא כי בידי הקבלן אישור מאת שלטונות המס לפיו אין כל מניעה לרשום את הדירות על שם הרוכשים.
חוזה וזכרון דברים
דבר נוסף שברצוני לציין הוא, שאין למהר לחתום על חוזה או זיכרון דברים שהינו למעשה חוזה מחייב. גם אם נראה כי יש קונים אחרים המעוניינים בנכס, יש לקרוא את כל סעיפי החוזה, ולוודא כי הם מובנים, ומשקפים את כל ההסכמות שהושגו בין הצדדים.
יש לשים לב בעיקר לסעיפים המקנים לקבלן אפשרות לשנות את התחייבויותיו בעתיד או לקבוע דברים על דעת עצמו.
חוזה המכר חייב לכלול, בין היתר, מפרט טכני ותכניות דירות למכירה.
החוזה חייב לכלול את המחיר הסופי של הנכס, למעט הוצאות פיתוח כגון מדרכה, גינה וכיו"ב. למרות זאת, יש לוודא כי מצוין סכום סופי לכל הוצאות הפיתוח הנ"ל, על מנת למנוע הפתעות.
יש לוודא מהו הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה ודירה, לרבות מעמדם של הגג, החצר והחניות.
יש לוודא כי נקבע בחוזה מועד ברור למסירת הנכס, ופיצוי ראוי במידה והקבלן לא יעמוד במועד זה. כמו כן, יש לציין בחוזה מועד להשלמת הרישום בטאבו על שם הקונה על ידי הקבלן.
במידה ומעוניינים לקחת משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק שאתם אכן עומדים בתנאי הזכאות למשכנתא.
ייצוג הצדדים בידי עורך דין
ברב המקרים מופנים הקונים למשרד עורכי דין נדל"ן לצורך חתימת החוזה. חשוב להבהיר, כי עורך הדין המייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג גם את הקונה, למעט טיפול ברישום הרכישה, ולפיכך אם הקונה מעוניין להיות מיוצג בנוגע לפרטי העסקה, עליו לפנות לעו"ד אחר.
מידע זה הינו כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי.
למידע נוסף וטיפול ענייני, נא פנו למשרדנו.
