03-6000300 
הליך שיוך דירות לחברי קיבוץ ומושבים שיתופיים.
08/08/2010 | תחום התמחות: נדל"ן ובתים משותפים
בשנים האחרונות מתקיימים בקיבוצים ובמושבים שיתופיים הליכים בהם משייכים את דירות המגורים לחברי הקיבוץ או המושב.
העניין נעוץ בשינויים מרחיקי לכת אשר עוברים על ההתיישבות החקלאית השיתופית בשנים האחרונות והכוללים, בין היתר, את הקטנת כוחו של הקולקטיב השיתופי והמעבר לבחינת יכולתו של האינדיבידואל, כל זאת כפועל יוצא של הליכים המתבקשים לאור המציאות הכלכלית – חברתית במדינת ישראל, הליכים המתרחשים כמעט בכל קיבוץ ומושב שיתופי ברחבי הארץ.
משמעות הדבר היא שחבר הקיבוץ או המושב השיתופי הופך לבעל הזכויות בבית מגוריו, עובדה המקנה לו גב וביטחון כלכלי.
לאחר סיום הליך השיוך יכול למעשה החבר למכור את בית מגוריו במחיר שוק כשם שהדבר נעשה חדשות לבקרים ביישובים עירוניים.
הליך שיוך הדירות הינו חלק ממגמת הפרטת הקיבוצים והמושבים השיתופיים, והעברת חלק מן הנכסים לבעלותם הפרטית של החברים.
כללי שיוך הדירות שואבים את תוקפם, בראש וראשונה מן הדין - מחוקי המדינה המסדירים את התנהלותה של האגודה השיתופית ומהחלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל.
מועצת מנהל מקרקעי ישראל קיבלה את החלטות 692 – הנוגעת למושבים שיתופיים ו-751 – הנוגעת לקיבוצים, לפיהן מתאפשרת הוצאת משבצת מגורי החברים מן השטח החקלאי והפיכתה לשטח המוגדר למגורים בהיבט התכנוני, כאשר כל חבר הינו בעל הזכות במגרש ובבית מגוריו.
בהליך שיוך הדירות, שאיפת הקיבוץ או המושב השיתופי הינה להעמיד לחברים זכות קניינית בנכסים שישויכו, היינו בדירות המגורים. המגמה הינה בד"כ, לשייך לכל משפחה או בית אב או יחיד באגודה את בית מגוריו בו הינו מנהל את חייו.
למותר לציין כי בהקניית בית המגורים לחבר יש משום יצירת ביטחון כלכלי אישי שלא יסולא בפז.
איזון – הליך שיוך הדירות דורש מערך איזונים, שכן זכותו של כל חבר באשר למגרש ולדירת מגורים הינה בעלת ערך כלכלי.
מאחר ולעתים הדירות המשויכות הינן בעלות ערך שונה, לצד העובדה כי בכל אגודה ישנם חברים ותיקים וצעירים כאחד, קם הצורך במציאת נוסחאות איזון שיגלמו בתוכן נתוני בסיס אלו ויניבו הטבה כלכלית דומה ככל האפשר לכל חבר וחבר, בהתייחס לנתוניו האישיים.
אופן ביצוע ההליך – בקליפת אגוז
הליך שיוך הדירות מורכב מ-3 נתיבי פעולה שבסופם מנפיק מנהל מקרקעי ישראל הסכם חכירה לחבר, על מגרש ובית מגוריו.
הנתיב המשפטי – לרוב, האגודה השיתופית הינה בעלת זכויות בקרקע. זכויות אילו מוקנות לה על ידי מנהל מקרקעי ישראל על פי חוזים תלת שנתיים או על דרך אחרת.
בהליך השיוך מופרד שטח המגורים מכלל מקרקעי האגודה, האגודה "מנושלת" מזכויותיה בשטח המגורים, ובסיומו של ההליך כל חבר הופך להיות בעל הזכויות על מגרש ודירת מגוריו, וזאת מכוח הסכם חכירה לדורות שמונפק לו על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
כאמור, הזכות המוקנית לכל חבר על דירתו הינה זכות חכירה לדורות, שהינה זכות קניינית וחזקה, שבמישור המעשי, אינה שונה בתכליתה מן הבעלות.
יודגש כי לצורך פנייה למנהל מקרקעי ישראל לצורך החתימה על הסכם החכירה, נדרש החבר להפניית האגודה שמתאפשרת רק לאחר סיום כל נתיבי העבודה האחרים המפורטים להלן.
הנתיב התכנוני – לצורך הפרדת משבצת המגורים, שהינה חלק בלתי נפרד משטחה החקלאי של האגודה, ופיצולה לחלקות המייצגות את מגרשי דירות המגורים, מתקיים הליך פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש), המחייב פנייה לרשויות התכנון – הועדות המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה.
הנתיב החברתי – הליך שיוך הדירות מחייב כי האגודה השיתופית תשנה את התקנון, על מנת שיתאים לאופן החיים החדש שיוצר הליך השיוך. למעשה, שינויו של תקנון האגודה מחייב קביעת כללים פנימיים לשיוך הדירות לפיהם מסכימים החברים על האופן שבו ישויכו הדירות, התשלומים הפנימיים בהם יחויבו החברים והאיזונים ביניהם. דומה כי הנתיב החברתי הינו המרכיב החשוב ביותר והקשה ביותר להשגה בהליך השיוך, והינו שונה מקיבוץ לקיבוץ, ממושב שיתופי למשנהו, לאור הבדלים דמוגרפיים, כלכליים שמאפיינים כל התיישבות.
רק לאחר השלמת הנתיב החברתי וקבלת כללים מוסכמים לשיוך הדירות, מופנים החברים לחתימה על הסכם חכירה אישי עם מנהל מקרקעי ישראל.
תשלומים
לרוב, נדרשים חברי אגודה בהליך שיוך דירות לתשלומים הבאים:
- תשלום היוון דמי החכירה למנהל מקרקעי ישראל – נקבע על פי ערך הקרקע ועל פי מיקומו של היישוב. גובה דמי החכירה נגזרים אף מותקו של החבר.
- תשלום לרשויות המס הנובעים כתוצאה מביצוע עסקה במקרקעין (לרוב מדובר במס רכישה).
- תשלום על פי ההתחשבנות הפנימית בתוך האגודה הנובע בדרך כלל מביצוע האיזונים בין החברים לבין עצמם ומגביית דמי פיתוח על ידי האגודה.
תשלומים אלה משמשים לעתים כהפקדה לקרנות שמטרתן להבטיח את ביטחונם הכלכלי והסוציאלי של החברים הזקוקים לכך.
- עלויות נלוות – ליווי משפטי, ליווי תכנוני, ליווי שמאי, כאשר תשלומים אלה משולמים לעתים על ידי האגודה ולעתים אחרות, מושתים על החברים.
מידע זה הינו כללי בלבד ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ משפטי.
למידע נוסף וטיפול ענייני, נא פנו למשרדנו.
